配资论坛线上房地产绿色突围众生相｜“好房子”AB面深调研

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5月，广州金融城北帝沙岛对面，广州鹏瑞一号的玻璃幕墙在阳光下折射出靛蓝色光芒。这座2024年获得绿建三星认证的城市地标综合体，在设计之初就融入海绵城市的理念，利用大量的绿色空间、透水铺装、本土植被以及创新的雨水管理系统，来应对气候环境带来的洪涝挑战，并借助高性能的机电系统和外立面设计来减少单位能耗。

获评绿色建筑三星认证的广州鹏瑞1号。受访者供图

城市的另一边，在耀胜新世界广场·耀胜尊府项目收完楼的业主们，即将搬进这座城市少有按中国绿建三星和美国LEED（金级）双重标准设计建造的私人住宅，正式体验到产城人一体化的新生活方式。

但同一时空下，广州一些新住宅项目的业主们，仍然在为屋面渗水、玻璃自爆等问题痛苦不已，虽然监管部门已经在督促开发商及时整改，但装修降标减配、小区与规划货不对板的矛盾却不是几次交涉就能解决的“小麻烦”。

这是当前住宅项目绿色建造领域常有的AB面剧场。南方日报、南方+记者历时数月，以明察暗访的方式深入广州近年开发的20多个楼盘，采访了数十位业主或产业链从业者，试图穿透绿色建造的光环，帮助读者了解更多绿色突围和进化的真相。

【A面】

“好房子”的绿色进化论

趋势1

政策和市场双轮驱动绿色建筑革命

“对房地产行业的绿色发展来说，新的风口已然到来。”6月5日，与记者聊起近期交付的一些绿建认证新盘，广东省建筑节能与绿色低碳协会一位专家坦言，去年10月实施的新国标《绿色建筑评价标准》，新增了56条技术条款并调整多项控制项要求，目的是响应民生需求、赋能“好房子”建设，助力行业高质量发展。

作为全国较早推广绿色节能建筑并取得突出成就的城市，广州已实现新建民用建筑绿色化全覆盖，今年还建成全国首座超高层近零能耗建筑。新修订实施《广州市绿色建筑和建筑节能管理规定》后，广州就推出资金支持、容积率奖励等一揽子激励措施。而新国标的出台，新开工的绿色“好房子”将呈现出“政策刚性约束+市场需求升级”的双重驱动特征。

广州天河建成全国首座超高层近零能耗建筑，成为业界的标杆。来源：广州市生态环境局受访者供图

有市场调研报告显示，用户重点关注的“好房子”技术指标七成以上集中在健康舒适和低碳节能两方面。85%以上的购房者愿意为绿色建筑认证多支付5%-10%的溢价。

事实上，2024年广州新开工民用绿色建筑2136万平方米，高星级占比达72%。随着广州将绿色建筑指标纳入土地出让合同以及出台专项资金扶持等系列政策后，好房子的绿色进化有望加速。

趋势2

从“概念堆砌”到“系统集成”的加速进化

记者走访了近年建设的多个楼盘项目发现，广州开发商已突破早期“贴标签”式绿色营销，开始转向全维度技术集成。

譬如某央企广州项目，开建前就提出要聚焦健康和节能新技术，着力打造节律照明系统、健康空气系统、能源监测系统等定制化成套技术，以前瞻技术研发满足人民群众高品质居住需求。越秀地产的部分项目，将一体化保温维护系统、三玻两腔系统窗、屋顶光伏系统等绿色节能科技融入社区，构建可持续性的“零碳产品生态链”。

耀胜新世界广场·耀胜尊府，作为广州首个按照LEED金级预认证+绿建三星双重标准设计建造的TOD综合体，其海绵城市、降噪节能、绿色建材应用以及地下空间地铁入户等系统设计，在同类项目中具有明显优势。譬如，海绵城市设计使下凹式绿地＞30%，雨水外排径流总量达70%；主要功能房间采取6+12+6的中空隔音玻璃，同时满足节能要求。

耀胜新世界广场·耀胜尊府是业内少有按中国绿建三星和美国LEED（金级）双重标准设计建造的私人住宅。

趋势3

从节能住宅到健康住宅的价值升维

如今，广州房地产业的绿色建造正加速向“全维度健康人居”进化。

譬如越秀地产对健康住宅的探索，自称从岭南的“冷巷”中获得启发，从居住环境中最基础的风、光、水等元素入手，建立起一整套健康住宅技术体系。多年来，该公司宣称已打造100多个健康绿色标准产品，高度关注室内环境、人文关怀、适老化等问题，部分项目获得“健康建筑设计标识铂金级”认证。

万科推广的除霾新风系统，可以在门窗全封闭状态下保持室内空气清新。万科相关资料显示，其项目安装的新风系统能保证引入室内的空气中PM2.5含量小于35μg/m3，过滤效率大于93%，达到我国对自然风景区的环境要求。

此外，保利、华润、中建、龙湖等房企，也借助华为等高科技企业的技术赋能，打造“会思考”的好房子，将建筑从“节能载体”升级为“健康守护者”。这种从“被动节能”到“主动健康”的转变，标志着广州绿色建筑进入价值升维新阶段。

趋势4

绿色住宅溢价有望被市场消化

据业内专家测算，绿色建筑增量成本约800-1500元/㎡，鹏瑞等房企项目定位高，成本或更高。但项目公司通过供应链整合与技术创新，有望逐步实现成本可控。

“绿建三星设计标准，涵盖数百项严苛的评分体系，往往要付出更高的建造成本。”耀胜新世界项目相关人员向记者介绍，该项目提出如此高的定位，既是要引领新的生活方式，同时也是对客户追求更美好生活需要的响应。

正在交付中的绿色住宅新世界耀胜尊府。受访者供图

记者调查发现，有些地产项目公司试图通过BIM（建筑信息模型）正向设计来减少设计变更，降低管线综合成本，并配合铝合金模板体系将主体结构施工误差控制在合理范围内，减少后期修补费用。

而市场反馈是，绿色建筑的资产价值正在显现。有中介监测，一线城市绿建三星住宅项目较周边竞品普遍溢价15%-20%，租金回报率亦更高。在此前楼市行情波动背景下，广州鹏瑞1号凭借其高端定位、江景资源与绿色认证的多重溢价，产品均价仍突破20万元/㎡，从一个侧面验证了高端市场对绿色建筑的强劲需求。

【B面】

绿色建造的“成长烦恼”

问题1

成本困局：绿色投入与市场溢价的错配

“建设标准越高，意味着成本也越高。”一位曾在多家龙头企业担任过销售负责人的老行家向南方日报记者坦承，尽管绿色建筑溢价客观存在，但在当前的市场环境下房企仍面临增量成本难消化的痛点。

这种矛盾在刚需盘尤为突出，某地一装配式项目为抵消增量成本将车位售价上调2万元/个，从而被卷入诉讼。更严峻的是，绿色建材供应链存在“高端依赖”。

广州本土某房企采购经理表示：“高性能Low-E玻璃、光伏组件等核心材料，曾高度依赖外地供应商，物流成本推高采购价12%-15%。”这种区域产业配套不足，直接削弱了非高端绿色住宅的成本竞争力。

绿色建材应用比例是房子是否绿色的核心指标。南方+ 冯善书拍摄

此前，由于某些客观因素的影响，一些项目在本地难以找到合适供应商，只能到外省采购再生混凝土和其他绿色建材，每平方米成本增加了几十元。近年房地产行业整体利润率处在相对低位运行阶段，绿色建材跨区域调配成本，可能会抵消部分政策补贴红利。

问题2

技术迷局：创新突破与落地瓶颈的拉锯

与其他城市一样，广州绿色建筑技术的落地，也面临“理想丰满，现实骨感”的短期困境。

目前，绿色建筑的技术应用五花八门，不外乎有太阳能利用技术、雨水收集与循环系统、绿色屋顶与垂直绿化、高效节能围护结构、自然通风与采光设计、高效保温隔热外墙体系、热桥阻断构造等。其中，较前沿的“被动房”技术，因气候适应性、成本及施工难度等问题，尚未有比较成熟的案例落地。光伏建筑一体化因成本高、回报周期长，在高层住宅项目应用较少，主要公共建筑落地较多。

技术落地中的标准衔接问题同样突出：某受访项目因绿色建筑评价标准与消防规范冲突，被迫调整立面设计方案，额外增加成本300万元，工期延误45天。在装配式建筑领域，有项目因预制构件连接工艺不成熟，导致外墙拼缝渗水率达15%，返修成本高达200万元。而广州与内地一些城市一样，出现过项目为应付绿化率验收，竟在检查期间临时铺设草皮来应付验收的现象，有的验收完改建成车位，暴露出技术规范执行的形式主义顽疾。

滨江上都璇湾一号曾因装修降标、墙体渗水、玻璃幕墙被替换为石漆涂料以及园林减配等问题而深陷“质量门”，引发广泛热议。

问题3

认知鸿沟：专业认证与民生感知的断裂

有房企负责人说，消费者对绿色建筑的认知仍停留在“概念阶段”。南方+房产频道曾做过一项调查，仅三成的受访者能准确提到一些绿色建筑三星级标准，大部分受访者认为就是多种点树、装个新风系统什么的。

这种认知偏差导致实际使用中体验落差。有网友曾吐槽，项目宣传的节能50%，实际电费只比邻居少100多元，但房价贵了20万！经检测，该项目因外墙保温层施工缺陷，实际传热系数超标20%，年综合能耗较设计值高出38%。

更深层的矛盾在于运维缺失。某交付2年的绿色社区物业经理透露，雨水回收系统因水质不达标，使用效果并不好，中水处理设备年维护成本高达15万元，业主不愿分摊。另一项目配置的太阳能热水系统因管道破裂，交付后使用率不足30%，沦为“景观摆设”。这种重建设、轻运营的行业通病，难免对绿色建筑的真实价值侵蚀。

问题4

政策梗阻：顶层设计与落地执行的“温差”

尽管目前广州已出台系列支持政策，但执行层面仍存“最后一公里”难题。一位不愿具名的报建人员吐槽，绿色建筑专项验收需对接多个部门，流程长达45天，而传统验收周期短很多。同时，信贷、保险等金融支持政策亦亟须优化提升。

此外，标准升级带来的阵痛同样显著。一家设计院的负责人指出，2024版国标新增的健康建筑、智慧运维等指标，要求设计阶段就要考虑未来10年的技术迭代，但许多地方缺乏相应的地方性实施细则，企业只能摸着石头过河。此前有项目因未预埋管线接口，交付后不得不破坏结构进行改造，引发业主投诉，最终只能用赔偿来息事宁人。

【圆桌】

广东省建设科技与标准化协会会长杨仕超：

“绿色”住宅要耐久友好，兼具美观

“绿色”住宅首先要耐久，保证地基、结构至少要70年，外围护结构（门窗、屋顶、外墙）及其防水至少要25年，给水系统、排水系统、供电系统等至少20年。其次要友好，楼板隔声，门窗隔声、通风、采光、遮阳、调光、防蚊虫，装修无污染、饰面易清洁，厨房少油烟，卫生间无异味，空调噪声小、可精确调温调风，灯光随意调节、遥控，网络宽带随便安装。同时要美观，好的室外及周边环境，室内空间比例适宜、不压抑，房间不缺角，颜色温馨，装修精致，风格适宜。

目前广东省已经在立法阶段严格要求新建建筑必须是绿色建筑，但是现实情况中存在执法不严、违法不纠的现象，导致在建造中很多绿色设计和绿色材料没有得到落实，绿色建筑的效果也就没有体现出来。

今年政府工作报告中明确要求，实实在在建设“好房子”，绿色建筑正是好房子的要求之一。真正落实“绿色”建造要求，就需要解决传统住宅的通病，提高与美好生活相关的标准，并适应未来生活的使用需求。

市民追求更美好生活需要是开发商提高项目品质的根本动力。

中建四局EPC设计院总承包事业部副总经理李腾：

绿色建筑利益分配失衡是“绿色”住宅发展的挑战

在《绿色建筑评价标准》中，安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居是绿色建筑评价的五大维度。针对“绿色住宅”，我认为最核心的评价指标是资源节约，尤其是节能指标。绿色节能措施如高性能维护体系、绿化屋面等也会助力实现更安全耐久、健康舒适、宜居的居住环境。

绿色住宅需采用高性能材料、高效机电设备等措施，会导致建设成本更高，但成本并不是影响住宅“绿色”的最重要的因素。我认为绿色建筑全生命周期经济性评价与利益分配失衡问题，是“绿色”住宅面临的最大困难。绿色建筑全生命周期包括规划设计、建造施工、运营维护、拆除回收四个主要阶段。针对住宅这一特定产品，新增投入主要在规划设计与建造施工阶段，也就是一次投入增加较多，开发商主要承担成本压力。但是绿色建筑全生命周期经济性评价中，主要的收益基本集中在运营维护阶段，也就是说物业管理单位是集中收益方，这就导致住宅建筑的成本方与收益方分离，造成分配失衡。而酒店或写字楼等公共或商用建筑，建设方和运营方都是一体的，利益分配不存在失衡问题。因此对于“绿色”住宅建筑利益分配失衡问题，要结合运维特殊性制定政策引导以及行业标准，尽可能平衡好利益分配问题，提高开发商一次建造投入动力。

某房地产项目为了让房子更高级更绿色，花费一百多万元从日本采购了一颗超大罗汉松。南方+ 冯善书拍摄

此外，完善强制性标准与激励政策，比如分区域提高绿色建筑建造标准，并纳入规划指标；加强推广低成本、高效益技术体系，强化数字化与智能化交付标准要求，同时构建市场化驱动机制，比如绿色住宅的低息贷款等，将有助于推动绿色住宅建筑从“示范标杆”走向“普惠标准”。

尚品宅配集团总裁助理、集团数智中心总监李泉：

“绿色”住宅推动全屋定制产品朝全生命周期发展

“绿色”住宅的核心评价指标包括环保方面（空气、水、光），节能方面（保温、绿电），隔音降噪等方面。

从家装设计的角度来看，“绿色”住宅的推广，催生了全生命周期设计思维的发展，推动全屋定制行业从技术、材料到施工方式全面转型，将有利于绿色住宅建筑走向“普惠标准”。

具体来说，技术方面，通过信息化与工业化的深度融合，践行智能化制造思维模式，通过使用自动化智能审单、拆单、排产、供应系统以及基于二维码的过程控制系统进行流程控制等措施，尚品宅配的全屋定制家居板材利用率达92%，减少了材料浪费，直接降低碳排放。此外，材料方面，多引进环保绿色板材，在消费端进行普及；施工方式方面，开发装配式产品，产品在工厂完成裁切、封边，现场仅需拼装，减少粉尘、噪声和废料。